Si te preguntas qué es mejor, quitar años o bajar la cuota de la hipoteca, la respuesta corta es que reducir el plazo casi siempre te hace ahorrar más intereses, mientras que reducir la cuota te da más margen cada mes. En un ejemplo con 150.000 € pendientes a 20 años y un TIN del 3 %, amortizar 20.000 € ahorra unos 14.600 € de intereses si quitas años, frente a unos 6.600 € si bajas la cuota.
Aun así, la decisión depende de tu estabilidad de ingresos, de tu ahorro de emergencia, del tipo de hipoteca y de las comisiones de tu contrato. En esta guía te explicamos cómo funciona cada opción, cuándo conviene cada una y qué revisar antes de hacer una amortización anticipada.
Qué significa amortizar plazo o cuota
Amortizar anticipadamente es entregar al banco una cantidad extra, además de tus cuotas habituales, para reducir el capital pendiente. Una vez hecho, tienes que decidir cómo se aplica esa rebaja, y ahí surge la duda: ¿es mejor quitar años o reducir la cuota de la hipoteca?
Reducir el plazo: misma cuota, terminas antes
Sigues pagando la misma cantidad cada mes, pero el préstamo se acaba antes. Como devuelves el capital en menos tiempo, los intereses tienen menos meses para acumularse, y por eso el ahorro total es mayor.
Reducir la cuota: mismo plazo, pagas menos al mes
Mantienes los años que te quedan, pero cada recibo baja. También ahorras intereses, porque debes menos capital, aunque en menor medida. A cambio, liberas dinero cada mes para otros gastos o para ahorrar.
Por qué importa el momento en que amortizas
La mayoría de hipotecas en España siguen el sistema de amortización francés: cuota constante en la que, durante los primeros años, la mayor parte corresponde a intereses. Por eso, una amortización anticipada tiene más impacto cuanto antes la hagas, sea cual sea la opción que elijas.
Ejemplo práctico: qué es mejor, quitar años o bajar la cuota de tu hipoteca
Veamos un caso con números. Partimos de una hipoteca con estas condiciones:
- Capital pendiente: 150.000 €.
- Plazo restante: 20 años.
- Tipo fijo: 3 % TIN.
- Cuota actual: unos 832 € al mes.
- Intereses pendientes: unos 49.650 €.
Supongamos que decides amortizar 20.000 €. Antes de hacerlo, te recomendamos calcular la cuota de tu hipoteca en cada escenario para ver el efecto real en tu presupuesto.
Si reduces la cuota
La cuota baja a unos 721 € al mes, es decir, unos 111 € menos, y sigues pagando durante 20 años. Los intereses totales se quedan en unos 43.030 €, lo que supone un ahorro aproximado de 6.620 €.
Si reduces el plazo
Mantienes los 832 € al mes, pero terminas de pagar en unos 16 años y medio: te quitas unos 3 años y 6 meses de hipoteca. Los intereses totales bajan a unos 35.050 €, así que el ahorro ronda los 14.600 €, más del doble que en la otra opción.
Cuándo conviene cada opción
Los números favorecen reducir el plazo, pero elegir entre quitar años o bajar la cuota de la hipoteca también depende de tu situación personal y de tus planes.
Cuándo es mejor quitar años
Reducir el plazo suele encajar mejor si:
- Tus ingresos son estables y la cuota actual no te ahoga.
- Quieres terminar de pagar antes de jubilarte.
- Tu objetivo principal es pagar menos intereses en total.
- Tienes un colchón de ahorro que no vas a tocar.
Cuándo es mejor bajar la cuota
Reducir la cuota tiene más sentido si tus ingresos son variables, si esperas gastos importantes (hijos, reformas, un cambio de trabajo) o si tu cuota supera el 35 % de tus ingresos netos. También ayuda si piensas pedir otra financiación, porque una cuota más baja mejora tu ratio de endeudamiento y tu perfil ante el banco.
Hipoteca fija o variable: cómo influye
En una hipoteca fija sabes exactamente lo que ahorras, así que la comparación es directa. En una variable, la cuota se revisa según el euríbor: si prevés subidas, bajar la cuota te da margen de seguridad. Y si el euríbor está bajo, conviene plantearse no solo si es mejor quitar años o bajar la cuota de la hipoteca, sino también si compensa amortizar en ese momento.
Qué revisar antes de amortizar
Comisiones por amortización anticipada
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario limita estas comisiones. En hipotecas variables, el máximo es del 0,25 % del capital amortizado durante los primeros 5 años o del 0,15 % durante los primeros 3, según lo que fije tu contrato. En hipotecas fijas, el límite es del 2 % durante los primeros 10 años y del 1,5 % a partir de entonces. Por ejemplo, amortizar 20.000 € con una comisión del 2 % te costaría 400 €, que conviene restar del ahorro.
Tu fondo de emergencia y otras alternativas
No destines a la hipoteca todo tu ahorro. Lo recomendable es mantener un colchón de entre tres y seis meses de gastos, porque el dinero amortizado ya no puedes recuperarlo. Además, si puedes obtener una rentabilidad neta superior al tipo de tu hipoteca, invertir puede ser una alternativa razonable, aunque con más riesgo que eliminar deuda.
La deducción por vivienda habitual
Si compraste tu vivienda antes de 2013 y mantienes la deducción estatal por vivienda habitual, puedes deducir el 15 % de lo que pagas al año, con una base máxima de 9.040 €. Si tus cuotas ya alcanzan ese límite, la amortización extra no te dará más deducción, algo que también influye a la hora de decidir si te conviene más quitar años o bajar la cuota de la hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre quitar años o bajar la cuota de la hipoteca
¿Qué ahorra más intereses, reducir el plazo o la cuota?
Si solo te fijas en el ahorro, a la pregunta de qué es mejor, quitar años o bajar la cuota de la hipoteca, la respuesta es clara: quitar años. Al devolver el capital en menos tiempo, pagas intereses durante menos meses. En nuestro ejemplo, el ahorro fue más del doble.
¿Puedo elegir cómo aplicar la amortización?
En la mayoría de hipotecas, sí. Aun así, revisa tu escritura, porque algunas entidades fijan importes mínimos por amortización o condiciones concretas para aplicarla.
¿Cuál es el mejor momento para amortizar la hipoteca?
Tanto si decides quitar años como bajar la cuota de la hipoteca, cuanto antes amortices, mejor, porque en los primeros años la mayor parte de la cuota son intereses. En hipotecas fijas, ten en cuenta también el cambio de comisión a partir del décimo año.
¿Es mejor amortizar o invertir el dinero?
Depende de tu perfil de riesgo y del tipo de interés de tu hipoteca. Amortizar te da un ahorro seguro; invertir puede rendir más, pero sin garantías. Muchas personas optan por combinar ambas cosas.
¿Se puede combinar la reducción de cuota y de plazo?
Algunas entidades lo permiten en una misma operación. Si no es así, puedes alternar: una amortización para bajar la cuota y otra, más adelante, para quitar años.
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